De krapte op de huizenmarkt is al jaren een van de grootste zorgen in Nederland. Als starter vind je nauwelijks iets betaalbaars, veel jongeren blijven noodgedwongen bij hun ouders wonen en de wachttijden voor sociale huur zijn lang.
Maar hoeveel invloed heeft migratie nou echt op die woningmarkt?
Een nieuwe studie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) komt met opvallende cijfers. Volgens het EIB was in de afgelopen tien jaar ongeveer 60 procent van de extra vraag naar woningen toe te schrijven aan migratie.
En dat is niet de enige uitkomst die het gesprek over woningnood en immigratie kan aanjagen.
Migratie leverde zo’n 435.000 extra bewoonde woningen op
Het EIB bekeek hoeveel mensen tussen 2015 en 2024 naar Nederland kwamen en in hoeveel huizen zij uiteindelijk terechtkwamen.
In die jaren arriveerden ongeveer 2,2 miljoen migranten.
Niet iedereen bleef hier. Eind 2024 woonde van die groep nog circa 1,4 miljoen mensen in Nederland.
Samen bezetten zij ongeveer 435.000 woningen.
Daaruit concludeert het instituut dat grofweg 60 procent van de extra woningvraag in die tien jaar voortkwam uit migratie.
De rest van de toename hangt vooral samen met het kleiner worden van huishoudens.
Denk aan mensen die alleen gaan wonen, stellen die uit elkaar gaan of ouderen die na het overlijden van hun partner zelfstandig blijven.
Kortom: migratie speelt een stevige rol in de groeiende vraag naar woningen.
Arbeidsmigranten zijn de grootste groep nieuwkomers
Het EIB keek niet alleen naar asielzoekers, maar naar meerdere vormen van migratie.
Er is onderscheid gemaakt tussen arbeidsmigranten, kennismigranten, asielmigranten, internationale studenten en overige migranten.
Arbeidsmigranten vormen volgens het onderzoek de grootste instroom.
Toch zit daar een belangrijk verschil met andere groepen.
Ongeveer 60 procent van de arbeidsmigranten vertrekt binnen tien jaar weer uit Nederland.
Daardoor is hun blijvende effect op de woningvraag kleiner dan je op basis van de totale instroom zou denken.
Veel arbeidsmigranten verblijven immers tijdelijk en keren daarna terug naar het buitenland.
Asielmigranten vestigen zich veel vaker blijvend
Bij asielmigranten ziet het EIB een ander patroon.
Hoewel hun instroom lager ligt dan die van arbeidsmigranten, blijkt deze groep zich veel vaker permanent in Nederland te vestigen.
Dat werkt door op de woningmarkt.
Wie langdurig blijft, heeft ook langdurig woonruimte nodig.
Volgens de onderzoekers was de structurele impact van asielmigratie op de woningvraag in de afgelopen tien jaar daardoor bijna net zo groot als die van arbeidsmigratie.
Opvallend, omdat de totale instroom van beide groepen flink verschilt.
Negentig procent van asielmigranten stroomt in via sociale huur
Een ander belangrijk onderdeel van het onderzoek gaat over sociale huur.
Volgens het EIB komt zo’n 90 procent van de asielmigranten die een woning betrekken terecht in de sociale huursector.
Andere migrantengroepen huren vaker particulier en kopen soms ook een huis.
Daarmee draagt asielmigratie relatief zwaar bij aan de extra vraag naar sociale huurwoningen, stelt het instituut.
In het debat wordt vaak genoemd dat ongeveer 7 procent van de toewijzingen in de sociale sector naar statushouders gaat.
Volgens het EIB zegt dat aandeel weinig over de extra druk op de woningmarkt.
Veel toewijzingen gaan namelijk naar mensen die al in de sociale sector wonen.
Als zij verhuizen, komt hun oude woning weer vrij.
Nieuwe huishoudens die de woningmarkt betreden zorgen daarentegen wél voor extra vraag.
Daarom vindt het EIB dat je bij de invloed van asielmigratie vooral moet kijken naar de aanvullende woningvraag.
Wat betekent dit voor jou als woningzoeker?
Voor veel starters en andere woningzoekers is de krapte elke dag voelbaar.
Zoek je een betaalbare huurwoning, dan kun je afhankelijk van de regio jarenlang moeten wachten.
Ook op de koopmarkt hebben mensen met een gemiddeld inkomen het zwaar.
Het onderzoek maakt duidelijk dat de bevolkingsontwikkeling een grote rol speelt bij het bepalen hoeveel nieuwe woningen er nodig zijn.
Dat betekent niet dat migratie de enige boosdoener is.
Ook het beschikbare aanbod, de bouwproductie, de samenstelling van huishoudens en het al bestaande tekort tellen mee.
De onderzoekers richten zich vooral op de vraag hoeveel extra woningen nodig zijn door veranderingen in de bevolking.
Komende tien jaar opnieuw honderdduizenden woningen nodig
Het EIB keek ook vooruit naar de komende tien jaar.
Als de migratie de huidige trends volgt, ontstaat er volgens het instituut een aanvullende vraag van ongeveer 340.000 woningen door migratie.
Dat is minder dan de circa 435.000 woningen die in 2015–2024 door migranten werden bewoond.
Volgens het EIB komt dat vooral doordat de netto-instroom van arbeidsmigranten, kennismigranten en internationale studenten naar verwachting afneemt.
Daarnaast zullen mensen die eerder kwamen de komende jaren weer vertrekken.
Daardoor groeit de woningvraag vanuit migratie geleidelijk minder hard.
Minder migratie drukt de woningvraag flink
Het EIB berekende ook wat er gebeurt als de netto migratie wordt beperkt tot ongeveer 50.000 personen per jaar.
Dat sluit aan bij een eerder advies van de Staatscommissie Demografische Ontwikkeling.
In dat geval zou de extra vraag vanuit migratie in de komende tien jaar uitkomen op circa 235.000 woningen.
Dat is ongeveer 105.000 minder dan in het trendscenario.
Volgens het EIB vergt dat vooral een forse beperking van de asielmigratie.
Het gaat om een rekenkundig scenario, geen voorspelling dat dit beleid ook echt wordt ingevoerd.
Woningnood gaat voorlopig niet weg
Ook als de groei in de woningvraag na 2030 afneemt, is de huidige krapte niet zomaar opgelost.
Integendeel.
Richting 2030 blijft de druk op de markt hoog, aldus het EIB.
Onder andere omdat er nog mensen in opvang zitten die moeten doorstromen naar reguliere huisvesting.
Daarnaast is er een grote groep jongeren die graag op zichzelf wil wonen, maar nu geen kans krijgt.
Het bestaande tekort lost dus niet vanzelf op als de bevolkingsgroei afneemt.
Er zijn de komende jaren veel nieuwe woningen nodig om de achterstand weg te werken.
Voorzichtig met megaprojecten die pas laat opleveren
De onderzoekers plaatsen ook kanttekeningen bij grote bouwlocaties die pas op lange termijn woningen opleveren.
Na 2030 kan de structurele woningvraag namelijk flink lager uitvallen dan nu.
Bij een trendmatig verloop verwachten ze op termijn ongeveer 35.000 extra woningen per jaar nodig te hebben door migratie.
Daarbovenop komt naar verwachting jaarlijks zo’n 15.000 woningen door kleinere huishoudens.
Samen is dat ongeveer 50.000 per jaar.
Volgens het EIB ligt dat onder de woningbouwproductie die Nederland de afgelopen jaren wist te halen.
Daarom waarschuwt het instituut om grote investeringen met een heel lange aanlooptijd goed af te wegen.
De woningmarkt na 2030 kan er namelijk echt anders uitzien dan vandaag.
Onderzoek zet debat over migratie en wonen op scherp
De conclusies van het EIB zijn relevant voor het gesprek over de woningcrisis.
Er wordt al jaren gediscussieerd over de impact van migratie op het tekort aan betaalbare huizen.
Met dit onderzoek probeert het instituut die invloed concreet te maken.
De cijfers laten zien dat migratie een groot aandeel had in de extra vraag van de afgelopen tien jaar.
Tegelijk wordt duidelijk dat niet elke migrantengroep dezelfde invloed heeft.
Arbeidsmigranten vertrekken relatief vaak weer, terwijl asielmigranten juist vaker blijven en vooral in de sociale sector terechtkomen.
Voor beleidsmakers telt dus zowel de omvang als de samenstelling van migratie bij het plannen van toekomstige woningbouw.
Welke koers moet Nederland kiezen?
Volgens het EIB ligt de grootste uitdaging op de korte termijn.
Tot 2030 blijft de behoefte hoog en zijn er oplossingen nodig die snel extra woonruimte opleveren.
Op langere termijn kan de vraag juist flink afnemen, zeker als de migratie wordt teruggeschroefd.
Dat werpt een belangrijke vraag op voor de politiek.
Moet Nederland vooral inzetten op sneller bouwen, op het afremmen van de bevolkingsgroei via migratie, of op een mix van beide?
Het nieuwe onderzoek biedt geen toveroplossing voor alle problemen.
Wel maakt het duidelijk hoe groot de bijdrage van migratie aan de extra woningvraag volgens de berekeningen van het EIB is geweest.
Dat zal de discussie over immigratie, sociale huur en de toekomst van de Nederlandse woningmarkt ongetwijfeld verder opstoken.
Wat vind jij? Moet Nederland migratie beperken om de druk op de woningmarkt te verlagen, of moet de overheid vooral veel meer woningen bouwen?
